Original-Research: publity AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu publity AG

Unternehmen: publity AG
ISIN: DE0006972508

Anlass der Studie: Research Report (Note)
Empfehlung: Halten
Kursziel: 17,00 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2024
Letzte Ratingänderung: 
Analyst: Matthias Greiffenberger, Marcel Schaffer

Fokus auf nachhaltige Büroimmobilien. Ausblick positiv.  
Die Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2023 zeigt, dass die publity AG, trotz der Herausforderungen in der Immobilienbranche, Fortschritte gemacht hat. Dennoch kam es im ersten Halbjahr 2023 zu einem deutlichen Umsatzrückgang auf 2,01 Mio. € (VJ: 9,95 Mio. €). Der Umsatz wurde durch die erfolgreichen Transaktionen der publity als Asset Manager generiert.  
Durch den deutlichen Umsatzrückgang reduzierte sich das EBITDA auf -1,46 Mio. € (VJ: 6,63 Mio. €). Einen positiven Effekt hatten die sonstigen betrieblichen Erträge, welche mit 1,02 Mio. € (VJ: 0,03 Mio. €) deutlich über dem Vorjahr lagen. Diese außerordentlichen Erträge stammen aus einem Rechtsstreit. Insgesamt blieben die operativen Kosten weitgehend stabil, mit nur leichten Veränderungen beim Materialaufwand (-2,0 %) und einem nur leichten Anstieg der Personalaufwendungen (+3,3 %). Demgegenüber erhöhten sich die sonstigen betrieblichen Aufwendungen auf 3,43 Mio. € (Vorjahr: 2,31 Mio. €) infolge von Teilverkäufen der PREOS-Wandelanleihe, die unter dem ursprünglichen Kurs erfolgten. Bereinigt um diesen Effekt konnten die Kosten sogar gesenkt werden.
 
Die Erträge aus anderen Wertpapieren verzeichneten einen Rückgang von 14,5% auf 2,95 Mio. € (3,45 Mio. €), aufgrund des geringeren Bestands an Anleihen der PREOS Global Office Real Estate & Technology AG in der Bilanz. Weiterhin stiegen die Zinsen und ähnliche Aufwendungen um 17,7%, auf -2,74 Mio. € (VJ: -2,33 Mio. €), als Folge der im zweiten Halbjahr 2022 erfolgten Aufstockung der selbst begebenen publity-Anleihe um 20 Mio. € auf 97,76 Mio. € (VJ: 77,76 Mio. €).
 
Infolge des starken Umsatzrückgangs wurde damit ein negatives Nettoergebnis in Höhe von -1,53 Mio. € (VJ: 5,23 Mio. €) erzielt.  
Die Bilanz der publity zeigt ein für Beteiligungsgesellschaften typisches Bild. Sie ist geprägt durch einen hohen Bestand an Finanzanlagen, wobei die gehaltenen Anteile an PREOS den größten Anteil ausmachen. Obwohl die Beteiligungsquote bei 94,3% liegt, sind die Anteile an dieser Tochtergesellschaft nicht vollkonsolidiert, sondern als Finanzanlagen erfasst. Da keine vollständige Konsolidierung erfolgt, sind auch die Schulden der Immobilienunternehmen GORE und PREOS nicht in vollem Umfang berücksichtigt. Dies führt dazu, dass die publity AG in der Regel eine überdurchschnittlich hohe Eigenkapitalquote aufweist. Die Schwankungen im Eigenkapital ergeben sich aus der operativen Geschäftsentwicklung sowie aus der Auf- oder Abwertung der Finanzanlagen. Zum 30.06.2023 fand keine umfangreiche Neubewertung der Finanzanlagen statt.  
Zum 30.06.2023 blieb damit das Eigenkapital nahezu unverändert bei 370,66 Mio. € (31.12.2022: 372,19 Mio. €). Dies resultiert aus einem Jahresverlust in Höhe von 1,53 Mio. €. Die Eigenkapitalquote blieb somit ebenfalls stabil bei 76,2% (31.12.2022: 76,4%).
 
Das Bilanzvermögen der publity AG ist größtenteils durch Beteiligungen an verbundenen Unternehmen geprägt und beträgt 367,30 Mio. € (31.12.2022: 366,94 Mio. €). Dies entspricht 75,5% (31.12.2022: 75,3%) der gesamten Bilanzsumme. Zudem hält die publity AG Anleihen der PREOS Global Office Real Estate & Technology AG im Wert von 81,00 Mio. € (31.12.2021: 83,98 Mio. €). Die Finanzanlagen fließen in das Netto-Finanzvermögen ein, welches sich auf 374,81 Mio. € (31.12.2022: 377,87 Mio. €) beläuft.  
Die bedeutendste Position im Fremdkapital bleibt eine ausstehende publity-Anleihe im Wert von 97,76 Mio. € (31.12.2022: 97,76 Mio. €). Diese Anleihe ist bis 2027 fällig und ihre Bedingungen wurden Ende 2022 angepasst. Unter anderem wurde die Laufzeit auf den 19.12.2027 (ursprünglich 19.06.2023) verlängert, der Zinssatz ab dem 19.06.2023 von 5,50% auf 6,25% erhöht und ein Wahlrecht zur vorzeitigen Rückzahlung eingeführt. Derzeit wird die Anleihe zu 28,0% gehandelt (Tradegate, 18.10.23; 15:34 Uhr). Die Verlängerung der publity Anleihe steht unter dem Vorbehalt einer möglichen Anfechtung durch Anleihegläubiger.  
Die Bankverbindlichkeiten betragen unverändert 4,30 Mio. € (31.12.2022: 4,24 Mio. €), die liquiden Mittel 0,38 Mio. € (31.12.2022: 0,54 Mio. €). Die Liquiditätslage wird von der Geschäftsführung als stabil eingeschätzt. Das Working Capital hat sich erheblich auf 3,39 Mio. € erhöht, verglichen mit -0,19 Mio. € zum 31. Dezember 2022. Dies ist hauptsächlich auf den Anstieg der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen auf 4,35 Mio. € zurückzuführen, im Vergleich zu 1,16 Mio. € zum 31. Dezember 2022. Wir gehen davon aus, dass dies auf die derzeit angespannte Lage in der Immobilienbranche zurückzuführen ist und Zahlungsziele von Kunden ausgereizt werden.
 
Aufgrund des Fehlens einer veröffentlichten Kapitalflussrechnung ist es nicht möglich, eine noch umfassendere Liquiditätsanalyse durchzuführen.  
Am 16.08.2023 wurde auf der Hauptversammlung eine Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln beschlossen. Dabei soll das Grundkapital von 14,88 Mio. € um 1,86 Mio. € auf 16,74 Mio. € erhöht werden. Die Kapitalerhöhung soll durch die Ausgabe von 1,86 Mio. neuen Stückaktien mit einem Nennwert von je 1,00 € erfolgen. Die Kapitalerhöhung ist zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht final erfolgt.  
 
Am 30.12.2022 betrug der Aktienkurs der gehaltenen Beteiligung PREOS Global Office Real Estate & Technology AG 3,40 € (Xetra), was einer Marktkapitalisierung von 385,79 Mio. € entspricht. In Anbetracht der Beteiligungsquote von 94,3% seitens der publity AG wurde das gehaltene Aktienkapital mit einem Wert von 363,80 Mio. € in der publity-Bilanz ausgewiesen. Gegenüber dem Schlusskurs zum 30.12.2022 hat sich der PREOS-Aktienkurs zwischenzeitlich deutlich rückläufig entwickelt und liegt derzeit (XETRA, 23.10.2023) bei 0,41 €. Dies würde mit einem deutlichen ergebniswirksamen Bewertungsabschlag einhergehen. In unserer Neubewertung ziehen wir jedoch nicht den aktuellen PREOS-Aktienkurs heran, wir orientieren uns, als Untergrenze, an dem veröffentlichten Eigenkapital der PREOS Global Office Real Estate & Technology AG, welches zum 31.12.2022 bei 203,56 Mio. € lag. Gemäß der Beteiligungsquote von 94,3% entspricht dies einem Wert von 191,96 Mio. €.
 
Zum 30.06.2022 betrugen die Darlehen an verbundene Unternehmen 81,00 Mio. €. Diese Darlehen bestehen in Form von gehaltenen Wandelschuldverschreibungen der PREOS Global Office Real Estate & Technology AG, die im Jahr 2019 ausgegeben wurden und bis 2024 fällig sind. Der Kurs der Wandelschuldverschreibung steht aktuell bei 1,26% (Frankfurt, 19.10.2023). Klaus Nieding, Rechtsanwalt und Vizepräsident der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz, wurde als der Ansprechpartner für die Anleihegläubiger ausgewählt. In einem kommenden Schritt sollen Gespräche über die Möglichkeiten zur Neugestaltung der PREOS-Wandelanleihe mit dem gemeinsamen Vertreter aufgenommen werden. Damit besteht ein erhebliches Abschreibungspotenzial für die Wandelschuldverschreibung. Daher haben wir zunächst in unserer Bewertung eine Wertminderung der Wandelschuldverschreibungen um 50% unterstellt.
 
Trotz anhaltend hoher Zinsen, der gestiegenen Baukosten und der unsicheren Konjunkturaussichten in der Immobilienbranche ist das Unternehmen zuversichtlich, sich aufgrund seiner Positionierung als Green Asset Manager zu erholen. Im Hinblick auf die makroökonomischen Herausforderungen und die sich ändernden Trends in der Immobilienbranche plant das Unternehmen, sich auf nachhaltige Büroimmobilien zu konzentrieren. Es strebt an, bis 2030 mindestens 50 % ESG-konforme Gebäude zu verwalten und diesen Anteil langfristig auf 100 % zu erhöhen. Dabei wird ein ganzheitlicher Ansatz verfolgt, der Umwelt, Innovation und soziale Gestaltungsmöglichkeiten berücksichtigt. Die publity AG hat bereits einige Zertifizierungen für seine Immobilien erhalten, die ihre hohen ESG- und Digitalisierungsstandards belegen. Darüber hinaus plant es, den Centurion Tower in Frankfurt in ein grünes Bürogebäude umzuwandeln, was als Modell für das Büro der Zukunft dient.
 
Die Unternehmensstrategie der publity AG konzentriert sich auf die Stärkung und den Ausbau ihrer Bestandshalterposition im Immobiliensektor durch Tochtergesellschaften. Ihr Hauptaugenmerk liegt weiterhin auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt, da sie dort attraktive Wertschöpfungspotenziale sieht. Die publity AG plant, ihr Know-how und ihre Erfahrung im Immobilien-Asset-Management zu nutzen, um Renditen zu erzielen, während die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien, insbesondere von ausländischen Investoren, voraussichtlich hoch bleiben wird.
 
Allerdings sind die Auswirkungen der 'Corona-Pandemie“, des Ukraine-Krieges sowie der Energiekrise und steigender Zinsen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens schwer abzuschätzen. Trotz dieser Unsicherheiten bewertet der Vorstand die voraussichtliche Entwicklung als stabilisiert und positiv.
 
Der Vorstand geht davon aus, dass im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 ein ausgeglichenes Ergebnis nach Steuern erzielt wird, wobei ein leicht positives EBIT prognostiziert wird. Zusätzlich dazu erwartet der Vorstand, auch in Zukunft in der Lage zu sein, sämtlichen finanziellen Verpflichtungen vollständig und pünktlich nachzukommen.  
Wir gehen davon aus, dass im Geschäftsjahr 2023 eine Zunahme der Immobilientransaktionen im Vergleich zum Vorjahr 2022 stattfinden wird. Allerdings ist der Markt derzeit aufgrund der Zinswende stark beeinträchtigt. Für das laufende Geschäftsjahr 2023 prognostizieren wir Umsatzerlöse von 11,50 Mio. €, gefolgt von 15,00 Mio. € im Jahr 2024 bzw. 20,10 Mio. € im Jahr 2025.
 
Gemäß der Unternehmens-Guidance für das Geschäftsjahr 2023 geht der Vorstand davon aus, dass das Ergebnis nach Steuern ausgeglichen ist und ein leicht positives EBIT erzielt wird. Weiterhin reagiert die Gesellschaft mit strengem Kostenmanagement, um den aktuellen Herausforderungen zu begegnen. Unsere Ergebnisprognosen beinhalten keine potenziellen Abschreibungen für die gehaltenen Finanzanlagen.
 
Wir gehen davon aus, dass die Guidance aktuell gut erfüllbar ist. Für das laufende Geschäftsjahr 2023 erwarten wir ein EBIT von 0,30 Mio. €, gefolgt von 3,32 Mio. € im Jahr 2024 bzw. 6,64 Mio. € im Jahr 2025.  
Insgesamt erwarten wir einen Jahresüberschuss in Höhe von 0,28 Mio. € im laufenden Geschäftsjahr 2023 bzw. 2,39 Mio. € im Jahr 2024 bzw. 4,71 Mio. € im Jahr 2025.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/28237.pdf

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 13.11.2023 (10:00 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe der Stu-die: 13.11.2023 (11:30 Uhr)
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