• Anhaltend hohe Nachfrage treibt Kerngeschäft:
• Leerstand (l-f-l) geht um 20 bps auf 2,6 % zurück
• Miete pro Quadratmeter (l-f-l) steigt um 3,8 % auf 6,43 Euro
• AFFO steigt auf rund 55 Millionen Euro (+7,6 %) – Cash-Steuerung zahlt sich aus
• Robuste Bilanz: 42,7 % Eigenkapitalquote, 43,5 % Verschuldungsgrad
• Ausblick bestätigt: AFFO von 125 bis 140 Millionen Euro erwartet
• Grüne Innovationen: LEG-Luft-Luft-Wärmepumpenoffensive überzeugt Politik

In einem Umfeld hoher Volatilität ist die LEG Immobilien SE im ersten Quartal 2023 auf Kurs geblieben und kann ihre Gewinnprognose für 2023 bestätigen. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland nimmt weiter zu. Das schlägt sich in einer deutlich gestiegenen Nettokaltmiete und einem sehr guten Vermietungsergebnis nieder. Mit der zunächst nicht vorgesehenen Aufnahme dezentraler Wärmepumpen in den Geltungsbereich des Gebäudeenergiegesetzes ist die Voraussetzung für eine besonders effiziente und kostensparende Dekarbonisierung vieler Bestandsgebäude gelegt.

Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Ich freue mich sehr, dass wir trotz der volatilen Marktlage gut in das neue Geschäftsjahr gestartet sind. Unseren Ausblick für das Gesamtjahr 2023 können wir bekräftigen. Dank unseres gesunden Kerngeschäftes, einer soliden Bilanz, der hohen Kapitaldisziplin des LEG-Teams und unserer grünen Innovationen blicken wir zuversichtlich in die Zukunft.“

Zentrale Kennzahlen auf Zielkurs
Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche hat sich gegenüber dem Vorjahresquartal um
20 Basispunkte auf 2,6 Prozent verringert. Hierin sind die Ende 2021 angekauften Bestände der Adler enthalten, die derzeit noch einen deutlich höheren Leerstand aufweisen als die Bestände in unseren angestammten Gebieten.

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im gleichen Zeitraum um 3,8 Prozent zu.
Die Zielvorgabe für das Gesamtjahr liegt bei 3,3 bis 3,7 Prozent (l-f-l). Die durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter beträgt damit 6,43 Euro. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen.

Der AFFO hat sich um 7,6 Prozent auf 54,9 Millionen Euro verbessert (Q1-2022: 51,0 Millionen Euro). Er reflektiert den frei verfügbaren Cashflow und ermöglicht damit in der aktuellen Phase steigender Zinsen und hoher Inflation die kapital- und liquiditätsschonende Steuerung des Unternehmens. Die erfreuliche Entwicklung des AFFO ist daher auch ein Beleg für die Wirksamkeit der bereits im November 2022 angepassten Geschäftsstrategie, wenngleich sich der Wert des 1. Quartals aufgrund saisonaler Effekte nicht eins-zu-eins auf das Gesamtjahr hochrechnen lässt.

Ein weiteres Kennzeichen hoher Ausgabendisziplin ist der Fokus auf wesentliche Investitionsvorhaben. Hierdurch gingen die Investitionen ungeachtet gegenläufiger Inflation gegenüber dem Vorjahresquartal um 16,5 Prozent auf 6,59 Euro je Quadratmeter zurück
(Q1-2022: 7,89 Euro/qm).

NTA je Aktie beträgt 155,50 Euro  
Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 31. März 2023 bei 155,50 Euro und zeigt sich damit gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2022 nur wenig verändert (153,52 Euro pro Aktie). Wie üblich wird das Wohnungsportfolio der LEG im 2. und im 4. Quartal neu bewertet. Auf Basis der veränderten Rahmenbedingungen, insbesondere eines deutlich anspruchsvolleren Zinsumfeldes, rechnen wir für das erste Halbjahr 2023 mit einem Rückgang des Wertes des Immobilienvermögens im mittleren einstelligen Prozentbereich. Eine weitere Eingrenzung ist aufgrund der unverändert geringen Transaktionstätigkeit derzeit noch nicht möglich.

Trotz der ausgeprägten Kaufzurückhaltung auf dem Markt für Wohnimmobilien ist es der LEG im ersten Quartal 2023 gelungen, 434 Einheiten im Schnitt zum Buchwert zu veräußern – von einem mittelgroßen Portfolio mit 219 Einheiten bis hin zu Verkäufen kleiner Losgrößen in unseren Nicht-Kerngebieten in Ostdeutschland. Insgesamt umfasst das Verkaufsprogramm der LEG mehr als 5.000 Einheiten. Das Unternehmen steht dabei jedoch nicht unter Zeitdruck.

Solide Liquiditätsreserve, robuste Bilanz und hohe Eigenkapitalquote  

Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen am 31. März 2023 bei 1,35 Prozent mit einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten zum Stichtag von rund 6,4 Jahren (31. Dezember 2022: 1,26 Prozent, 6,5 Jahre).

Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum
31. März 2023 bei 43,5 Prozent (31. März 2022: 43,1 Prozent). Das mittelfristige Ziel für den LTV bleibt unverändert bei 43 Prozent.

In der derzeitigen, schwierigen Marktphase profitiert die LEG vom guten Zugang zu allen Teilnehmern am Finanzmarkt. Die ausstehenden Fälligkeiten für das laufende Geschäftsjahr in Höhe von nur noch 53 Millionen Euro sind bereits adressiert. Die 500-Millionen-Anleihe in 2024 wird teilweise mit Barmitteln und teilweise durch neue Finanzierungen zurückgezahlt. Hierfür sind bereits in Höhe von 150 Millionen Euro die Konditionen für gesicherte Darlehen vereinbart worden.

Durch bestehende Barmittel, ein Commercial-Paper-Programme und syndizierte Betriebsmittellinien verfügt die LEG zudem über eine solide Liquiditätsreserve. Insgesamt reichen die Finanzierungsplanungen bis 2026, wobei sich die LEG weitgehend unabhängig vom Anleihenmarkt bewegen kann.

Zur guten Finanzposition der LEG trägt auch die Aussetzung der Dividende 2022 bei.

Mit 42,7 Prozent weist das Unternehmen zudem eine im Vergleich zu vielen anderen Industriezweigen sehr hohe Eigenkapitalquote auf.

Umsetzung der Luft-Luft-Wärmepumpen-Offensive gestartet

Wie bereits im März veröffentlicht, beabsichtigt die LEG, einen Großteil ihrer Bestände mit dezentralen Heizungssystemen wie z.B. Gasetagenheizungen, ressourcenschonend und kosteneffizient mit klimafreundlichen Luft-Luft-Wärmepumpen auszustatten und ihre hierbei gewonnenen Erfahrungen der gesamten Branche anzubieten.

Eine wesentliche Voraussetzung hierfür ist, dass diese Technologie im viel diskutierten Gebäudeenergiegesetz (GEG) mit zentralen Wärmepumpen rechtlich gleichbehandelt wird. Im intensiven Dialog mit den relevanten Ministerien ist der LEG dies gelungen. Die LEG geht nun davon aus, dass alle laut GEG zulässigen Technologien auch diskriminierungsfrei gefördert werden.

Die LEG hat nach einer erfolgreichen Pilotierungsphase mit dem Roll-Out der Anlagen sowie mit Verhandlungen mit potenziellen Joint-Venture-Partnern begonnen.

Lars von Lackum ist sich sicher: „Die Erfahrungen aus den Pilotquartieren der LEG lieferten wesentliche Argumente für die Einbeziehung von dezentralen Luft-Luft-Wärmepumpen in den Geltungsbereich des aktuellen Entwurfes des Gebäudeenergiegesetzes. Beim Betrieb mit grünem Strom arbeiten die Anlagen vollständig CO2-frei. Zudem ist ein ressourcen-schonender eins-zu-eins-Austausch einzelner havarierter Gasetagenheizungen möglich. Unsere „Test-Mieter“ haben den problemlosen Einbau und das angenehme Raumklima bestätigt. Nicht zuletzt gehört der Einsatz der Geräte, die gleichzeitig heizen und kühlen können, in vielen anderen Ländern längst zum Alltagsbild.“

Bestätigung der Gewinnprognose für 2023

Auf Basis der Entwicklung in den ersten drei Monaten 2023 sieht die LEG sich insgesamt gut aufgestellt und hat deshalb die Prognose für den AFFO in der Bandbreite von 125 bis 140 Millionen Euro bestätigt.

Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Investoren u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein.

Über die LEG

Die LEG SE ist mit rund 167.000 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG SE im Geschäftsjahr 2022 Erlöse von rund 1,15 Milliarden Euro bei einer Durchschnittsmiete von 6,32 pro Quadratmeter. Mit einem Anteil von rund ein Fünftel Sozialwohnungen und ihrem kontinuierlichen Einsatz für effizienten Klimaschutz, u.a. durch serielles Sanieren mit der Anfang 2022 gegründeten Tochterfirma RENOWATE, unterstreicht die LEG ihr nachhaltiges Engagement in verschiedenen Bereichen.

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E-Mail: frank.kopfinger@leg-se.com

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