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LEG Immobilien SE
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Pressemitteilung vom 10.03.2022
LEG Immobilien SE schließt Geschäftsjahr 2021 sehr erfolgreich ab und sieht weiteres Wachstumspotenzial
Die positive Geschäftsentwicklung der LEG Immobilien SE setzte sich auch im Jahr 2021 fort. Wesentlicher Treiber für den Ergebniszuwachs war die gestiegene Nettokaltmiete aufgrund von Akquisitionen, organischen Mietwachstum sowie das historisch beste Vermietungsergebnis der LEG mit einer Vermietungsquote von fast 98 %. Die Anzahl LEG-Wohnungen stieg um rund 22.000 Einheiten – mehr als jemals zuvor innerhalb eines Geschäftsjahres; der volle Ergebnisbeitrag der Zukäufe wird sich dabei erst 2022 zeigen. Zudem berichtet das Unternehmen den höchsten Wertzuwachs im Bestand seit dem LEG-Börsengang im Jahr 2013. „2021 haben wir ein wichtiges neues Kapitel in der Firmenhistorie als zweitgrößter deutscher Vermieter von Wohnungen aufgeschlagen. Mit dem Zuwachs von 22.000 Wohnungen im vergangenen Jahr bieten wir nun an rund 270 Standorten in vielen Teilen Deutschlands gutes Wohnen zu fairen Preisen.“, sagt Vorstandsvorsitzender Lars von Lackum. Und erläutert weiter: „Ganz Deutschland will mehr bezahlbaren Wohnraum – das ist unser Kerngeschäft und genau dies beherrschen wir, wie wir mit unseren hervorragenden Kennzahlen unter Beweis stellen können: Wir sind quasi vollvermietet, auch in vielen nachfrageschwächeren Marktlagen. Bei Modernisierungen für mehr Klimaschutz und beim Neubau schauen wir auf die Leistungsfähigkeit unserer Kundinnen und Kunden und setzen uns auch bei der Politik für sie ein.“ FFO I legt kräftig zu – Mietverzicht 2020 wurde ausgeglichen Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen aufgrund der eingangs genannten Treiber im Geschäftsjahr 2021 deutlich um 10,4 Prozent auf 423,1 Millionen Euro (GJ 2020: 383,2 Millionen Euro). Die EBITDA-Marge konnte auf 74,9 Prozent (Vorjahr 74,4 Prozent) deutlich ausgeweitet werden. Damit gehört die LEG in puncto Profitabilität unverändert zu den führenden Anbietern im deutschen Wohnungssektor. Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Damit konnte das Unternehmen das moderate Mietwachstum des Vorjahres ausgleichen, das unter anderem durch den freiwilligen zeitweisen Verzicht auf Mieterhöhungen aufgrund der Corona-Pandemie geprägt war. Die Miete pro Quadratmeter für eine LEG-Wohnung liegt durchschnittlich bei 6,13 Euro (l-f-l). Damit fokussiert die LEG eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen. Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche sank im Jahresvergleich wesentlich um 40 Basispunkte auf 2,3 Prozent (l-f-l) und liegt damit im Bereich des strukturell bedingten Leerstandes durch Mieterwechsel. Besonders erfreulich ist die Entwicklung in den höher rentierlichen Märkten mit traditionell höheren Leerständen. Hier konnte das Unternehmen die Leerstandsquote im Vorjahresvergleich im Durchschnitt um 50 Basispunkte auf 3,5 Prozent (l-f-l) reduzieren. Dividendenvorschlag in Höhe von 4,07 Euro Für das Geschäftsjahr 2021 werden Vorstand und Aufsichtsrat der Hauptversammlung am 19. Mai 2022 eine Dividende von 4,07 Euro je Aktie vorschlagen. Pro Aktie erhöht sich die Dividende damit um 7,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Dividende soll erneut in bar und in Aktien angeboten werden. Bezogen auf den Jahresschlusskurs 2021 ergibt sich eine Dividendenrendite von 3,3 Prozent. Weiterer deutlicher Wertzuwachs im Bestand Mit dem NTA (Net Tangible Assets Value) weist das Unternehmen den Nettovermögenswert seiner Immobilien aus. Der NTA erhöhte sich zum Bilanzstichtag um 19,3 Prozent auf 146,10 Euro je Aktie. Der durchschnittliche Wert des Wohnungsportfolios (inkl. Ankäufen) lag zum 31. Dezember 2021 bei 1.706 Euro/qm (31. Dezember 2020: 1.503 Euro/qm). Die Bruttomietrendite des Portfolios betrug demnach 4,2 Prozent. Aufgrund der positiven operativen Performance und der weiterhin hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien wird auch 2022 mit einem Anstieg des Nettovermögenswerts NTA gerechnet. Größter Zukauf der Unternehmensgeschichte stärkt Position als bundesdeutscher Anbieter Im Berichtsjahr hat die LEG in einem hoch kompetitiven Marktumfeld 21.742 Wohneinheiten erworben – so viele, wie noch nie zuvor in einem Jahr. Das bedeutet einen Bestandszuwachs um 15 Prozent. Größter Einzelerwerb war der Ankauf eines Portfolios der Adler Group von rund 15.400 Wohnungen mit einem starken regionalen Schwerpunkt in Norddeutschland. Im Zusammenhang mit dem Ankauf eröffnet die LEG erstmals auch eine Niederlassung außerhalb Nordrhein-Westfalens, und zwar in Bremen. Die Integration der Bestände, die nun gut zehn Wochen der LEG gehören, verläuft zügig: IT-Ausstattung und -prozesse wurden bereits in den ersten Tagen ausgerollt und rund 200 ortserfahrene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit Systemen, Prozessen und neuen Rollen vertraut gemacht. Für die neuen Bestände in höher rentierlichen Märkten werden Maßnahmenpläne aufgesetzt, um hier die Leerstandsquoten ebenso erfolgreich zu reduzieren, wie dies dem Unternehmen in den vergangenen Jahren in den nachfrageschwächeren Märkten in NRW gelungen ist. Mehr als 400 leerstehende Wohnungen werden bereits renoviert, um erfolgreich vermarktet werden zu können. Im Dialog mit Städten und Kommunen setzt die LEG begonnene Quartiersentwicklungsmaßnahmen der Adler fort. Auch die LEG-eigene „Stiftung – Dein Zuhause hilft“ ist bereits vor Ort sozialarbeiterisch, insbesondere am größten neuen LEG-Standort in Wilhelmshaven, tätig. Für den Einsatz von Sozialmanagern in den Ankaufsregionen sowie den Auf- und Ausbau benötigter sozialer Anlaufstellen in den neuen Quartieren wurde das Stiftungskapital von vormals 16 auf 21 Millionen Euro erhöht. Rund ein Fünftel der LEG-Wohnungen liegt nun außerhalb des Heimatmarktes Nordrhein-Westfalen. Damit hat das Unternehmen 2021 endgültig den Schritt vom regionalen Marktführer in NRW zu einem der größten deutschen Wohnungsunternehmen vollzogen. Zeitgleich mit dem Ankauf des Adler-Portfolios hat die LEG Anteile am niederländischen Wohnungsunternehmen BCP erworben, die sich aktuell auf 34,4 Prozent belaufen. Durch eine bis Ende September 2022 geltende Kaufoption für den Erwerb weiterer 63 Prozent hat sich das Unternehmen eine Wachstumsoption für das neue Geschäftsjahr gesichert. BCP verfügt über ein attraktives Portfolio von 12.100 Wohnungen in Märkten mit LEG-Beständen sowie LEG-Zielregionen. Portfoliooptimierung heißt für die LEG aber auch, sich von Beständen zu trennen, die nicht gut zum Unternehmen passen. Das gilt etwa für rund 1.300 Einheiten aus dem Adler-Portfolio, die sich regional auf unterschiedliche Standorte in Thüringen und Sachsen verteilen, und für die es bereits mehrere Kaufinteressenten gibt. Insgesamt beabsichtigt die LEG bis zu 5.000 Einheiten zu verkaufen, um das Portfolio weiter zu optimieren. Finanzielle Stabilität als Markenzeichen Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen am 31. Dezember 2021 bei 1,06 Prozent. Die Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten betrug zum Stichtag rund 6,47 Jahre. Dies berücksichtigt die sehr kurzfristigen Brückenfinanzierung für den Ankauf des o.g. Portfolios der Adler Group. Nach Ablösung der Brückenfinanzierung durch die zum Anfang des Jahres begebenen Anleihen im Volumen von 1,5 Mrd. Euro liegt die durchschnittliche Verzinsung bei 1,21 Prozent und die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten bei 7,5 Jahren. Damit bewegen sich die Finanzierungskosten des Unternehmens trotz des zuletzt gestiegenen Zinsniveaus auf dem niedrigsten Stand seit dem Börsengang der LEG. Hinzu kommt, dass bis zum Jahr 2024 keine größeren Fälligkeiten anstehen. Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (LTV) lag zum Bilanzstichtag bei 42,8 Prozent und damit unterhalb der strategischen Zielvorgabe von maximal 43 Prozent. Nachhaltigkeit fest im Blick – ausgewogene Lösungen mit der Politik Die LEG bekennt sich seit Jahren zu hohen Standards in Bezug auf die sogenannten ESG-Kriterien, also in Bezug auf Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung. Mit der Verabschiedung der Nachhaltigkeits- und Dekarbonisierungsstrategie im Frühjahr 2021 hat das Unternehmen für alle drei Dimensionen der Nachhaltigkeit Positionierungen, Ziele sowie konkrete Meilensteine und Projekte zur Zielerreichung formuliert. Im Bereich Umwelt steht das Thema Klimaschutz an oberster Stelle. Mit ihrem CO2-Minderungspfad entspricht die LEG dem Ziel der Bundesregierung, bis 2045 Klimaneutralität zu erreichen. Der Zielpfad ist mit kurz- und langfristigen Zielen unterfüttert. Für 2021 war dabei vorgesehen, mindestens 3 Prozent der Bestände zu modernisieren. Erreicht wurden 3,5 Prozent. Das ist mehr als doppelt so viel wie im bundesdeutschen Durchschnitt. Zudem hat das Unternehmen im Berichtsjahr gemeinsam mit vier Partnern aus der Bauindustrie die Planungen für die serielle energetische Sanierung eines LEG-Viertels aus den 1950er Jahren nach dem „Energiesprong-Verfahren“ weitgehend abgeschlossen, sodass der Baubeginn im so genannten LEG-Reallabor kurz bevorsteht. Weitere Forschungsprojekte, wie etwa die Nutzung von grünem Wasserstoff oder die Entwicklung eines grünen Nahwärmenetzes in ausgewählten LEG-Quartieren, stehen in den Startlöchern. Um den deutschen Gebäudebestand klimaneutral zu entwickeln, braucht es aber neben der energetischen Ertüchtigung der Gebäude auch ein entsprechend großes Angebot an grünen Energien, etwa für den sinnvollen Einsatz von Wärmepumpen. Dafür setzt sich die LEG in der Politik ein. Mehr Solarpaneele auf den Dächern reichen dafür bei weitem nicht aus, vielmehr braucht es Technologieoffenheit, um den nächsten Euro in die jeweils CO2-reduzierendste Maßnahme zu investieren. Insgesamt hat das Unternehmen mehr als 42 Euro je Quadratmeter in seine Bestände investiert. Neben energetischen Ertüchtigungen sind hierbei auch Investitionen in die Leerwohnungssanierung sowie die Erhöhung der Wohnqualität erfasst, die zur Kundenzufriedenheit beitragen – einem wesentlichen Ziel aus dem Bereich Soziales. Als Teil des gesellschaftlichen Engagements versteht das Unternehmen zudem seine Neubaumaßnahmen, mit denen es einen Beitrag zur Schaffung zusätzlichen bezahlbaren Wohnraums leisten möchte, darunter auch Sozialwohnungen. Daher hat sich die LEG vorgenommen, künftig mehr zu bauen: Statt bisher geplanten 500 neuen, fertiggestellten Wohnungen will das Unternehmen die Zielgröße ab 2026 auf 1.000 Einheiten pro Jahr erhöhen. Dazu wird die LEG künftig – anders als bisher – auch zugekaufte Grundstücke mit oder ohne Baurecht entwickeln. Das Unternehmen setzt dabei die Kooperation mit einem ausgewiesenen Experten für serielles Bauen, damit gerade auch Neubauwohnungen bezahlbar bleiben. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter profitieren von unserem stabilen Geschäftsmodell und unserem wirtschaftlichen Erfolg durch sichere Arbeitsplätze, eine faire Bezahlung, flexible Arbeitszeitmodelle und zahlreiche betriebliche Zusatzleistungen. Im Berichtsjahr hat die LEG 171 neue Kolleginnen und Kollegen dazugewonnen und so viele junge Menschen ausgebildet wie nie zuvor. Ein Fokusthema der LEG-eigenen „Stiftung – Dein Zuhause hilft“ ist derzeit die Unterstützung von Menschen, die aufgrund der fürchterlichen russischen Aggression aus der Ukraine flüchten. Mit einem 500.000-Euro-Sonderfonds finanziert sie die Ersteinrichtung von Wohnungen, die die LEG in Absprache mit den Kommunen zur Verfügung stellt. Aktuell sind über 70 Wohnungen der LEG-Immobilien-Gruppe für die Aufnahme von flüchtenden Menschen aus der Ukraine reserviert bzw. konnten bereits von ukrainischen Familien bezogen werden. Sie befinden sich in Düsseldorf, Duisburg, Köln, Remscheid, Dortmund, Bergkamen, Herne und Wilhelmshaven. Im Bereich „gute Unternehmensführung“ stehen einige Optimierungen an. So wird die Quote von Frauen im Aufsichtsrat nach der diesjährigen Hauptversammlung – wenn die Kandidatinnen und Kandidaten wie vorgeschlagen gewählt werden - auf ein Drittel steigen. Die Anforderungen an die variable Vergütung des Vorstands sind nochmals erhöht worden. Der Transaktionsbonus, auf den das Management im Rahmen des Adler-Ankaufs ohnehin bereits verzichtet hatte, soll vollständig entfallen. Bei den finanziellen Leistungskriterien ersetzt der FFO I je Aktie den FFO I. Zusätzlich soll ein Teil des langfristigen Bonus verpflichtend in Aktien der LEG durch die Vorstandsmitglieder reinvestiert werden. Besonders wichtig ist dem Unternehmen eine ausgewogene Berücksichtigung von Klimaschutz, sozialen Aspekten und Wirtschaftlichkeit. In diesem Zusammenhang bereiten dem Unternehmen insbesondere die stark steigenden Energie- und Rohstoffpreise Sorgen – mit Blick auf die eigenen Bauprojekte und die eigene Bewirtschaftung, vor allem aber mit Blick auf die Bezahlbarkeit von Wärme und Strom für ihre Kundinnen und Kunden. Die LEG sucht hier im Dialog mit der Politik gemeinsame Lösungen für eine faire und ökologische Lastenteilung. Dementsprechend begrüßt die LEG das bereits beschlossene Energiegeld, kritisiert aber dessen Einmaligkeit. Ausblick für 2022 bekräftigt In Abhängigkeit von der weiteren Entwicklung der wohnungs-, finanz- und geopolitischen Lage erwartet das Unternehmen für 2022 einen FFO I in der Bandbreite von 475 bis 490 Millionen Euro. Dies entspricht – bezogen auf den unteren Wert der Bandbreite – einer Steigerung von mindestens 12 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2021 erzielten FFO. Die Portfolioankäufe aus dem Vorjahr werden dabei etwa 50 Millionen Euro zum FFO I beitragen. Effekte aus weiteren möglichen Portfolioan- und -verkäufen sind noch nicht berücksichtigt. Die LEG beabsichtigt auch 2022 erneut rund 7.000 Einheiten anzukaufen – die Ausübung der bestehenden BCP-Option würde dabei bereits zur Übererfüllung der eigenen Ambition führen. Zu den Aussichten für das neue Geschäftsjahr sagt CEO Lars von Lackum: „Das Geschäftsmodell der LEG ist robust, die Finanzen sind stabil und die operative Performance hervorragend. Wir erwarten daher für 2022 weiteres Ertragswachstum und planen in puncto Klimaschutz, Modernisierung und Neubau nochmals deutlich zuzulegen, wenngleich die Risiken – auch für unser Geschäft – in den letzten Tagen zugenommen haben.“ Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Investoren u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein. Kennzahlen  Über die LEG Die LEG ist mit über 166.000 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG im Geschäftsjahr 2021 Erlöse von rund 960 Millionen Euro. Im Rahmen ihrer Neubauoffensive möchte die LEG einen gesellschaftlichen Beitrag zur Schaffung von sowohl frei finanziertem als auch öffentlich gefördertem Wohnraum leisten und ab 2023 jährlich mindestens 500 Neubauwohnungen errichten bzw. ankaufen; ab 2026 soll die Zahl der Neubauwohnungen insgesamt 1.000 Einheiten pro Jahr erreichen. Kontakt Investor Relations: Frank Kopfinger Tel. +49 211 45 68-550 E-Mail: frank.kopfinger@leg-se.com Kontakt Presse: Sabine Jeschke Tel. +49 211 45 68-325 E-Mail: sabine.jeschke@leg-wohnen.de Disclaimer Diese Veröffentlichung stellt weder eine Aufforderung zum Kauf noch ein Angebot zum Verkauf von Wertpapieren dar. Soweit wir in diesem Dokument Prognosen oder Erwartungen äußern oder die Zukunft betreffende Aussagen machen, können diese Aussagen mit bekannten und unbekannten Risiken und Ungewissheiten verbunden sein. Diese Aussagen bringen Absichten, Ansichten oder gegenwärtige Erwartungen und Annahmen der LEG Immobilien SE zum Ausdruck. Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen Planungen, Schätzungen und Prognosen, die die LEG Immobilien SE nach |
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