Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG - von Montega AG
Einstufung von Montega AG zu ACCENTRO Real Estate AG
Unternehmen: ACCENTRO Real Estate AG
ISIN: DE000A0KFKB3

Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 21.11.2022
Kursziel: 7,00 Euro
Kursziel auf Sicht von: 12 Monaten
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Patrick Speck, CESGA

Marktindikatoren deuten auf Eintrübung in Q3 hin – Aktie weist im Falle einer Anleihe-Refinanzierung signifikantes Kurspotenzial auf  
ACCENTRO wird am 30. November den Q3-Bericht vorlegen. Wir gehen davon aus, dass sich das Privatisierungsgeschäft gegenüber dem starken H1 temporär eingetrübt hat.
 
Deutscher Wohn-Investmentmarkt schwächelt: Nach Angaben von BNP Paribas Real Estate lag das Investitionsvolumen in Wohnportfolios (ab 30 Einheiten) in Q3 mit 3,14 Mrd. Euro rund 50% unter dem Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre. Dies ist vor allem dem Fehlen von Großtransaktionen oberhalb der 100-Mio.-Euro-Marke geschuldet, sodass das Volumen pro Transaktion mit durchschnittlich 41 Mio. Euro rund 15 Mio. Euro unter dem langjährigen Mittel lag. Der Markt stellt sich somit kleinteiliger dar, was u.E. tendenziell positiv für ACCENTRO ist. Zudem zeigte sich in den Zahlen von Vonovia für Q3 ein starker Anstieg der Erlöse aus der Immobilienveräußerung (+66,8% yoy auf 191,5 Mio. Euro), die aber nicht das Kerngeschäft Vonovias darstellen, sodass hohe Schwankungen üblich sind. Aufschlussreicher ist jedoch, dass Vonovia die Verkäufe im letzten Quartal nur zu 8,5% (Q3/21: +24,0%) über dem Buchwert tätigte und der Ergebnisbeitrag aus der Neubewertung des Immobilienvermögens drastisch auf 21,7 Mio. Euro abschmolz (Q3/21: 1,374 Mrd. Euro).  
Umsatz- und Ergebnisprognosen gesenkt: Wir gehen davon aus, dass sich die Zeitenwende am Immobilienmarkt auch in den Q3-Zahlen ACCENTROs andeutet. Konkret rechnen wir mit einem Rückgang der Erlöse aus Immobilienverkäufen auf 39,0 Mio. Euro (-17,7% yoy). Auf Gesamtjahressicht gehen wir im Kernsegment angesichts des starken H1 (+39,1% yoy) noch von einem leichten Wachstum von 3,0% yoy aus (zuvor: +12,8% yoy). Zudem erwarten wir bezüglich des Bewertungsergebnisses einen leicht positiven Beitrag i.H.v. 2,0 Mio. Euro aus dem letzten Portfolioerwerb in Ostdeutschland (vgl. Comment vom 05.07.), kalkulieren für 2022 ff. darüber hinaus aber keine Fair-Value-Anpassungen mehr ein. Diese erachten wir jedoch neben mindestens einem Blockverkauf in Q4 als Voraussetzung für die diesjährige Guidance (Umsatz: 200-220 Mio. Euro; EBIT: 45-50 Mio. Euro). Aus den avisierten Einheiten- bzw. Portfolio-Verkäufen von Immobilienkonzernen wie Vonovia (MONe: 6.000-10.000 Einheiten in 2023) sollten sich sowohl in Bezug auf die Privatisierung als auch den Ausbau des Mietbestands perspektivisch neue Chancen für ACCENTRO ergeben.
 
Ausstehende Refinanzierung belastet: Der adj. NAV belief sich per 30.06. auf 12,33 Euro je Aktie, inklusive eines zum Stichtag ermittelten Fair-Value-Aufschlags von rund 96,6 Mio. Euro. Rechnet man diesen heraus, so liegt der NAV bei 9,36 Euro je Aktie. Den massiven Abschlag zum aktuellen Kurs führen wir vor allem auf die nach wie vor ausstehende Refinanzierung der Anleihe 2020/2023 (Volumen: 250 Mio. Euro; Kupon: 3,625%) mit Fälligkeit zum 13.02.2023 zurück. ACCENTRO konnte jedoch glaubhaft versichern, in Kürze eine Lösung zu präsentieren, die u.E. in einer Prolongation zu höheren Kosten bestehen könnte. Auch daher erhöhen wir den FK-Kalkulationszins des Modells auf 5,0% (zuvor: 4,5%).  
Fazit: Das Marktumfeld deutet auf herausfordernde Monate für ACCENTRO hin. Aufgrund der Modellanpassungen reduziert sich unser DCF-basiertes Kursziel auf 7,00 Euro (zuvor: 9,00 Euro), was ca. dem NAV inkl. eines 25%igen Sicherheitsabschlags entspricht. Wir bestätigen das Rating vorbehaltlich einer erfolgreichen Refinanzierung der Anleihe.
 
 
 
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Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/25993.pdf

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